La loi de finances pour 2012 a prévu de nouveaux plafonds à la réduction d’impôt Scellier. Outre le plafonnement global de l’assiette de la réduction qui reste fixée à 300 000 euros annuel, il est prévu qu’un décret établira  des plafonds de prix par m² de surface habitable variant en fonction de la localisation du logement.

Ce décret n’a pas encore été publié, mais le rapport N°3805, tome III rendu par l’Assemblée Nationale a indiqué que les plafonds devrait s’établir comme suit:

Le dispositif SCELLIER est largement remanié. Tout change : les logements éligibles, le taux de la réduction d’impôt et le plafond. Revue de détails.

Une réduction d’impôt pour les seuls logements « verts »

Avis de PSI :

Cela faisait très longtemps que nous demandions cette réforme. En effet les bâtiments les plus énergivores se situent dans l’immobilier ancien et il existe une norme BBC pour la réhabilitation, mais une instruction fiscale refusait l’application de cette norme au SCELLIER Réhabilité. D’autre part pourquoi les investissements sous régime BOUVARD bénéficiaient d’un taux de 18% alors qu’il est par exemple impossible à la montagne d’obtenir le label BBC ! Et pire dans ce même dispositif rien n’obligeait les résidences à obtenir ce fameux label !

Première nouveauté d’importance, l’avantage fiscal sera réservé « exclusivement aux logements neufs bénéficiant du label bâtiment basse consommation 2005 (BBC 2005) et aux logements rénovés , assortis d’un label attestant d’un niveau de performance énergétique exigeant », explique Bercy. En clair, les logements neufs non BBC, ne bénéficieront plus d’aucune réduction d’impôt. Pour les logements de ce type achetés cette année, rappelons que l’avantage est de 13 %.

Le taux de la réduction revu à la baisse

Le taux de la réduction d’impôt passe à 14 % seulement en 2012 pour les logements BBC ou « vertement » réhabilité (voir ci-dessus). Au moment de la mise en place de ce dispositif, dans le cadre du plan de relance de l’économie, l’avantage était de 25 % (2009 et 2010)… Il n’a cessé d’être raboté depuis.

Le plafond remanié

La réduction s’appliquait jusqu’alors sur le montant du prix de revient du logement dans la limite de 300.000 euros. Elle courait sur 9 ans, qui était aussi la durée pendant laquelle le nouveau propriétaire devait s’engager à louer le logement acquis. Ce plafond de 300.000 euros va être revu, la réduction ne devant en 2012 être acquise « que dans la limite de plafonds de prix de revient des logements fixés par zone géographique », explique Bercy, sans donner davantage de détail.

Article des échos du 28/09/2011 modifié avec notre position sur le SCELLIER.

Conseil N° 1 : N’oubliez jamais en cas d’investissement les principes suivants :

• Vous achetez avant tout un bien et le coté fiscal n’est que la cerise sur le gâteau
• Rien n’est plus important que la localisation et le bien en lui même
• En achetant, vous achetez aussi des locataires..avec tous les ennuis que cela peut comporter.
• Vous bénéficierez d’une réduction fiscale sur une durée limitée dans le temps or le bien vous l’achetez pour une durée longue
• Si vous souhaitez revendre, revenez au principe n°2

Les promoteurs calculent d’avance votre gain d’impôt et donc reportent ce gain sur le prix d’achat

Conseil N° 2 : Vous avez choisi d’investir dans la pierre, moins risquée en période de fluctuations des marchés que les placements boursiers, mais vous hésitez : neuf ou ancien ?

Voici une liste des points essentiels à contrôler pour effectuer une comparaison éclairée.

Tous marchés confondus, un logement neuf revient en moyenne 20% plus cher à l’achat qu’un logement ancien. Dans certains quartiers ou villes protégés, où les projets dans le neuf deviennent de plus en plus rares, la différence peut même atteindre 40%.

Très souvent la rénovation se trouve en centre ville ou village, et le prix du mètre carré reste de 20 à 40 % moins cher que le neuf.
Vous profitez donc d’un appartement plus grand, mieux situé et en général dans des endroits qui prendront plus rapidement de la plus-value

Sachez aussi que le prix d’un logement neuf comprend 19,60 % de TVA, alors que celui-ci d’un logement ancien n’est grevé que de 4,89% de droits de mutation exigés, lors de votre passage chez le notaire. Lorsque vous comparez les prix, n’oubliez pas d’inclure dans celui de l’ancien, ces droits qui n’apparaissent pas immédiatement.

Parce que les normes d’habitabilité ont évolué au fil des années, un logement sera doté d’autres équipements qu’un logement ancien : isolation thermique et phonique, parking, ascenseur etc. Il est difficile d’en mesurer le coût exact, mais faites une liste de ce que vous estimez être les points essentiels de votre investissement. Car même si vous ne comptez pas en faire votre résidence principale, ces éléments pourront être un atout pour la location et, plus tard, lors de la revente.

C’est sur le long terme que sera appréciée la rentabilité de votre investissement immobilier. Pas de délai précis, mais les experts s’entendent sur une moyenne minimale de 10 ans.
Or au bout d’une décennie, votre logement neuf ne l’est plus vraiment et sauf situation particulière, il est rare que l’âge lui procure une plus-value, alors que le charme désuet de l’ancien peut lui faire acquérir une valeur supérieure. En ce qui concerne les rendements locatifs, sachez que la différence entre le neuf et l’ancien est infime, et ne compensera pas l’écart de prix à l’achat en défaveur de l’achat neuf.

Les avantages fiscaux bénéficient désormais à l’acquisition de logements neufs mais aussi anciens.

Conseil N°3 : Privilégiez les villes à forte demande locative :

Soyez très sélectif. En premier lieu, il faut se souvenir qu’il n’y a pas d’investissement locatif sans locataire ! Deux mois de vacance suffisent à faire baisser le rendement d’un point. Sans compter que vous devrez continuer à rembourser les mensualités du crédit et payer les charges afférentes à l’appartement. En choisissant une ville dynamique sur le plan économique et dont la population augmente, vous êtes assuré d’une forte demande locative. La présence d’une université assure également une clientèle d’étudiants qui sont même prêts à louer de grands appartements via la colocation. Et si vous investissez dans le neuf dans le cadre d’un dispositif fiscal, la nécessité de trouver un locataire est d’autant plus forte que l’avantage fiscal pourra être remis en cause.

Investir dans un logement ancien offre également des perspectives intéressantes. L’éventail de prix reste large et vous permet d’abaisser le ticket d’entrée. Le rendement locatif avant impôt est supérieur. Cela signifie aussi que le rapport loyer sur remboursement de crédit sera plus favorable, notamment pour les investisseurs ne disposant pas de gros revenus. Concrètement, le besoin de trésorerie sera plus faible. Aujourd’hui, à moins d’acheter un immeuble entier, il est rarissime que les loyers compensent entièrement la mensualité du crédit. Par ailleurs, vous avez la possibilité d’acheter un bien occupé. Vous bénéficierez alors d’une décote variable en fonction de la durée du bail qui reste à courir. Ce type de biens se trouve notamment dans le cadre des ventes à la découpe des immeubles appartenant aux mutuelles ou autres compagnies d’assurance.

Les immeubles sélectionnés par PSI en général sont bien entretenus et vous avez accès au dossier du locataire en place.

Par ailleurs, un logement ancien offre des possibilités d’amélioration de la rentabilité locative…. au prix de quelques travaux d’embellissement. Mais vous vous y retrouverez fiscalement. Ces dépenses viennent en déduction des revenus fonciers et vous évitent de payer des impôts sur vos loyers. Elles peuvent même créer un déficit foncier permettant alors de faire baisser votre impôt sur le revenu. Autre avantage : les travaux permettent de valoriser votre bien. Un aspect patrimonial à ne pas négliger, mais qui nécessite une forte implication personnelle.

Conseil N° 4 : Le « coup de cœur » n’a pas sa place en matière d’investissement locatif.

Lorsque vous achetez pour les louer des appartements, vous devenez alors propriétaire-bailleur. Vous exercez alors une véritable activité d’entrepreneur à votre échelle. Il apparaît de plus en plus clairement qu’être propriétaire-bailleur n’est pas sans risques, que ce soit celui de ne pas trouver de locataire ou de ne plus percevoir de loyers. Heureusement ces risques sont limités, mais constituent un frein pour bon nombre d’investisseurs.

La rentabilité d’un bien se compose d’un revenu locatif et d’une plus-value à long terme. Pour optimiser l’un et l’autre, le choix du logement est déterminant. Avant toute acquisition immobilière, il faut se préoccuper des perspectives économiques offertes par la région, l’emplacement de l’immeuble et les conditions de marché.

N’oubliez jamais que vous faites en premier un investissement immobilier et que les meilleures lois ou programmes fiscaux ne rattraperont jamais un mauvais investissement.

Conseil N°5 : Sélectionner des immeubles ou programmes de logements présentant une mixité entre accédants à la propriété et investisseurs, avec un ratio minimum de 60% de propriétaires.

Il faut tenir compte de cette présence de propriétaires occupants pour investir sans surpayer son bien. Cela constitue également une garantie de bon entretien de l’immeuble, les propriétaires étant plus généralement sensibles à la préservation de leur bien que less locataires.

Quels sont les risquent exactement de la défiscalisation ?

Premier risque : l’achat d’un produit surpayé 

Si les avantages fiscaux accordés sont alléchants, les investissements y donnant droit ne sont pas sans risques, loin s’en faut ! Et en premier lieu celui, si l’appât fiscal est trop fort, de le surpayer ! La plupart des produits proposés sont “fabriqués” en fonction de la “défiscalisation” qu’il procure et il ne faut pas s’étonner de voir les promoteurs ou les vendeurs , en affichant des taux de rentabilité mirobolants fondés sur des hypothèses difficilement vérifiables, vouloir se garder une part du gâteau…

Ce risque existe déjà pour les “produits” ouvrant droit à l’amortissement “Robien”, du fait de la méconnaissance par l’investisseur du marché local de la vente et de la location, et il est a fortiori omniprésent dans ces investissements hautement spécialisés pour lesquels le client manque cruellement de références !

Sans compter le risque de remise en cause de l’avantage fiscal si l’opération n’a pas été réalisée en conformité avec les textes qui le régissent, et qui pour le coup laisse l’investisseur avec un bien franchement surpayé : ce risque est présent dans tous les cas et particulièrement avec les investissements “Loi Malraux”, qui exige du vendeur un respect scrupuleux, au moins dans les apparences, du principe de sa non intervention dans la réalisation des travaux qui vont générer le déficit reportable, faute de quoi le redressement est quasi inévitable, ces opérations étant - allez savoir pourquoi - particulièrement surveillées…

Deuxième risque : une gestion captive sans alternative

L’investissement dans les résidences de tourisme ou avec services requiert, pour être éligible à la récupération de la TVA, de conclure un bail commercial avec un exploitant spécialisé, qui assure notamment la location du logement acquis ; or, il faut savoir que la question du droit au renouvellement de ce bail n’est pas encore tranchée : si ce droit finit par être reconnu, l’exploitant ne sera certes pas inamovible mais il faudra pour l’évincer payer une indemnité d’éviction !

Par ailleurs, le même exploitant gère aussi les parties communes, assure les services collectifs et entretien les bâtiments. Les copropriétaires peuvent certes en changer comme on change de syndic dans toute copropriété, mais la majorité nécessaire est difficile à réunir en raison de l’absentéisme qui caractérise ce type de copropriétés ! De surcroît, les copropriétaires qui ont conclu un bail commercial avec le même exploitant hésitent à l’évincer de peur de le voir se désintéresser de la location de leur bien au profit de ceux situés dans les autres immeubles qu’il gère…

Enfin tout dépend de la localisation du bien : très souvent - c’est notamment le cas des résidences de tourisme dans certaines stations de sports d’hiver - il n’existe même pas à proximité raisonnable de concurrent susceptible de prendre le relais !

Troisième risque : des revenus plus faibles que prévu

Immeubles inadaptés à leur localisation, marché locatif saturé par une offre surabondante, loyers allègrement surestimés, incapacité de l’exploitant dans le cas des résidences de tourisme ou avec services à assurer un taux d’occupation suffisant, risque d’impayés présent comme dans toute location et qui n’est pas forcément couvert par une garantie adéquate, bref le causes de déconvenues ne manquent pas et les promesses des vendeurs doivent être prises avec circonspection, d’autant que le risque sur les revenus peut aussi se cumuler avec un risque symétrique sur les charges…

Quatrième risque : des charges plus fortes que prévu

C’est notamment le cas des résidences de tourisme et de résidences services : sans que l’on sache si c’est l’effet ou non de l’inamovibilité de l’exploitant, les charges explosent presque partout : jusqu’à trois fois plus élevées que dans une copropriété classique, en raison notamment des charges de personnel et dans le cas des résidences pour personnes âgées du coût des normes techniques de plus en plus contraignantes ! Récupérées ou non sur les locataires (les baux peuvent être charges comprises ou avec récupération quasi intégrale, les meublés autorisant toutes les souplesses), elles pèsent inévitablement sur la rentabilité…

Cinquième risque : une revente toujours problématique

Qu’elle intervienne in fine ou par anticipation, il est rare que l’investisseur conserve la valeur du bien acquis voire même retrouve sa mise initiale, et ce pour au moins quatre raisons :

- l’avantage fiscal dont il a bénéficié à l’achat a disparu, et avec lui l’attrait de l’investissement, celui-ci ne conservant que ses aspects les plus négatifs : charges, contrat captif, faible rentabilité, etc.

- le bien a pu être surpayé à l’acquisition ;

- la résidence a vieilli et subit la concurrence de produits mieux adaptés, qui plus est proposés avec des avantages fiscaux…

- le bien peut devoir être vendu occupé, et donc avec une décote supplémentaire de 20 à 30% pour ne pas remettre en cause, par le non-respect de la durée minimale de location, la réduction d’impôt ou le report du déficit sur le revenu global dans le cadre de la loi Malraux…

Une sortie anticipée peut s’avérer encore plus coûteuse : nécessité de rembourser une part de la TVA déduite à l’achat en cas de revente avant 20 ans, perte de la réduction d’impôt non encore imputée du fait de l’étalement et non transmissibilité aux héritiers en cas de décès dans le cas des investissements dans les DOM-TOM (par exemple en cas de revente de biens achetés neufs avant 10 ans) ou dans les résidences de tourisme (idem en cas de revente avant 4 ans)…

Tout cela malheureusement n’est pas nouveau : ces avertissements se trouvent régulièrement à longueur de magazine, et pourtant rien ne semble y faire : il y a toujours des clients chaque fois qu’un nouveau produit est commercialisé…

Ainsi séduits par les avantages fiscaux qu’offre la loi Robien, certains ont eu tendance à privilégier la carotte fiscale à l’emplacement. Résultat: la carotte fiscale Robien fait le plein d’appartements vides.
Alors, investissements miracles ou HLM déguisés? Dans les villes moyennes, la demande de location ne suit pas l’offre des promoteurs. C’est sûr, la vacance locative ne sera pas de repos. De nombreux biens destinés à la location restent vides plusieurs mois après leur livraison. Ne percevant donc aucun loyer, les investisseurs doivent faire face aux échéances du crédit. Et s’ils n’ont pas d’épargne devant eux, il ne leur reste donc plus qu’à brader leur bien à un autre investisseur ou à un accédant à la propriété. 

« Moins d’impôts, plus de revenus avec moins de soucis » Vous êtes tentés par ce slogan alléchant ?

Chaque nouvelle loi promet de nouvelles réductions d’impôt et est au cœur de toutes les convoitises, dopées par des simulations souvent séduisantes. Pour réduire ses impôts, préparer sa retraite ou transmettre un patrimoine à ses enfants, l’investissement locatif est séduisant mais attention à qui vous vous adressez !

Résidences-services, immobilier de vacances, investissement dans les DOM-TOM, loi Malraux : l’immobilier défiscalisé a la cote et, malgré les avertissements répétés, l’avantage fiscal continue à faire vendre ! En effet, si nombre d’investisseurs se contentent de l’amortissement “Robien” ou de la fiscalité déjà assez avantageuse du locatif ancien, d’autres en veulent plus et se laissent toujours aussi nombreux tenter par des formules plus “pointues”, apportant suivant les cas une récupération de la TVA, une réduction d’impôt, parfois cumulée avec la précédente, ou le report intégral du déficit sur le revenu global ; autrement dit, la possibilité de se constituer un patrimoine immobilier à bon compte, et grâce à des financements appropriés, avec une mise de fonds minime ! Ce faisant, et grâce au savoir-faire d’habiles vendeurs formés à cet effet, ils sous-estiment la plupart du temps la spécificité des “produits” proposés et éludent presque toujours les conditions de la revente…

 (Art « La défiscalisation, et après…UniversImmo.com  

Mais quels sont les risques exactement ?    

 > ici quelques éléments de réponses

La loi SCELLIER est destinée à tous les contribuables domiciliés en France au sens de l’article 4 B qui acquièrent un logement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA) entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012. > Pour en savoir plus

L’usufruit étant constitué par des loyers, elle consiste à céder ces flux futurs de loyers pour une durée déterminée.

En contrepartie le cédant reçoit le jour de la vente un capital qui représente le prix de cette cession.

Le cédant reste pendant la durée du contrat nu-propriétaire.

Au terme du contrat la pleine propriété se reconstitue par la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété sans aucune formalité.

UNE SOLUTION INNOVANTE D’INGENIERIE PATRIMONIALE…

Céder temporairement l’usufruit d’un bien locatif, c’est en contrepartie de recettes futures

percevoir un capital immédiat. Ce capital est acquis définitivement il ne fait l’objet ni de

remboursement ni de frais financier. Ce capital peut être placé, investi, utilisé à sa guise. Il peut également permettre de rembourser un crédit en cours.

Pendant la durée du démembrement le nu-propriétaire : 

• Ne perçoit pas de revenus fonciers donc efface l’imposition de ces mêmes revenus.
• Ne paie pas l’ISF afférent à ce bien
• La valeur fiscale du bien en cas de succession est limitée à celle de la nue- propriété
• Ne se soucie ni de la gestion, ni du risque locatif.
• A son terme le contrat peut être renouvelé.

> Pour en savoir plus

La Loi de modernisation de l’économie n° 2008-776 du 4 août 2008, Titre 1 chapitre I instaure le statut de l’entrepreneur individuel communément appelé autoentrepreneur avec comme date d’application le 1° janvier 2009.

Ce statut s’adresse en particulier aux personnes qui ne veulent pas nécessairement créer une société commerciale pour exercer leur nouvelle activité et souhaitent pouvoir débuter ou arrêter facilement leur activité indépendante, que vous soyez étudiant, salarié, fonctionnaire, demandeur d’emploi ou retraité.

Les charges sociales et fiscales par exemple sont payées par un prélèvement libératoire mensuellement ou trimestriellement calculé sur le chiffre d’affaires.

Pas de chiffre d’affaires = pas de charges

Ce statut vous fait bénéficier de nombreux autres avantages pour démarrer une activité à votre compte avec le minimum de risque.

Pour en savoir plus :

http://www.auto-entrepreneur.fr/presentation.php

Vous voulez devenir prescripteur ou partenaire PSI, cliquez ici et PSI s’occupe de tout.