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Ce dispositif est un régime de déclaration simplifiée qui est sensiblement identique au régime du Micro-foncier, mais applicable aux BIC. Il est dénommé régime du Micro-BIC.
L’avantage fiscal se traduit alors par l’octroi d’un abattement forfaitaire de 72 % (68% a partir des revenus 2006) du chiffre d’affaires.
2/Avantage fiscal
Ainsi, si le chiffre d’affaires réalisé dans le cadre de l’activité normale et courante ne dépasse pas 76 300 € (500 495,19), un abattement forfaitaire de 72% du chiffre d’affaires (avec un minimum d’abattement de 305 €) est pratiqué.
3/Investisseurs concernés
L’instruction 4 G 2 99 du 20 juillet 1999, qui définit les modalités d’application du Micro-BIC, précise que sont directement concernés par celui-ci les investisseurs qui louent directement ou indirectement des locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés ou encore qui exploitent un hôtel ou une résidence de tourisme.
On notera aussi que ce régime des Micro-BIC s’applique exclusivement aux entreprises individuelles. Autrement dit, les SARL et autres sociétés plus importantes ne peuvent en bénéficier.
4/Obligations à respecter
Dans la mesure où l’investisseur choisit le régime Micro-BIC, l’option est irrévocable pour une durée de cinq ans. Toutefois, si au cours de l’option, le contribuable ne se situe plus dans le champ d’application du régime des Micro-BIC (dépassement du plafond de 76 300 € par exemple), l’option devient par elle-même caduque.
L’investisseur garde également toujours la liberté de choisir entre cet abattement forfaitaire de 72 % (68% a partir des revenus 2006) ou l’imputation réelle de l’ensemble de ses frais et charges sur ses revenus locatifs encaissés, s’il estime que les déductions dépasseront 72 % (68% a partir des revenus 2006) de ses recettes.
5/Charges déductibles
Les charges déductibles sont sensiblement les mêmes que pour les revenus fonciers. Les amortissements pratiqués sur le prix d’achat du logement sont également pris en considération dans la limite de 2 % par an.
A la différence du loueur en meublé professionnel, le loueur en meublé non professionnel ne peut reporter ses éventuels déficits fiscaux sur son revenu global.
En revanche, il peut reporter sur les revenus de la même catégorie (BIC) des cinq années suivantes.
6/Option pour le réel simplifié
Le choix de l’imposition au réel simplifié peut, toutefois, être intéressant si le propriétaire souscrit un emprunt important, dont il peut déduire les intérêts ou s’il réalise des travaux déductibles dans son ou ses logements loués meublés.
7/Situation au regard de la TVA
Pour bénéficier de ce régime, il est impératif de bénéficier de la franchise de base en TVA. En clair, cela signifie que l’activité concernée imposable selon le régime des Micro-BIC doit être exonérée de TVA.
Dans le cadre de la location meublée, cela ne pose aucun problème puisque les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés garnis à usage d’habitation sont exonérées de TVA.
Toutefois, se pose le problème pour les résidences de tourisme classées et résidences avec services qui restent soumises à la TVA.
Ainsi, l’investisseur qui souhaite bénéficier de cette faculté d’assujettissement à la TVA pour son investissement en résidence de tourisme ou avec services, ne peut prétendre au bénéfice du régime des Micro-BIC.
8/Autres limites
Comme dans le cadre du Micro-foncier, l’abattement forfaitaire accordé est censé représenter toutes les charges déductibles. En conséquence, aucune autre déduction n’est possible.
Ce régime est donc à recommander essentiellement aux investisseurs qui n’ont pas d’emprunt en cours et qui n’envisagent pas la réalisation de travaux dans un futur proche.
Avant d’opter pour ce régime, il convient donc de faire ses calculs. Si les charges réelles sont inférieures à l’avantage obtenu par l’abattement forfaitaire de 72 % (ou 68% a partir des revenus 2006) , il n’y a aucune hésitation possible.
En revanche, si les charges réelles risquent d’être supérieures à cet avantage, l’option pour le réel simplifié est probablement plus avantageuse, surtout s’il s’agit d’un investissement réalisé en résidence de tourisme.
