Quels sont les risquent exactement de la défiscalisation ?
Premier risque : l’achat d’un produit surpayé
Si les avantages fiscaux accordés sont alléchants, les investissements y donnant droit ne sont pas sans risques, loin s’en faut ! Et en premier lieu celui, si l’appât fiscal est trop fort, de le surpayer ! La plupart des produits proposés sont “fabriqués” en fonction de la “défiscalisation” qu’il procure et il ne faut pas s’étonner de voir les promoteurs ou les vendeurs , en affichant des taux de rentabilité mirobolants fondés sur des hypothèses difficilement vérifiables, vouloir se garder une part du gâteau…
Ce risque existe déjà pour les “produits” ouvrant droit à l’amortissement “Robien”, du fait de la méconnaissance par l’investisseur du marché local de la vente et de la location, et il est a fortiori omniprésent dans ces investissements hautement spécialisés pour lesquels le client manque cruellement de références !
Sans compter le risque de remise en cause de l’avantage fiscal si l’opération n’a pas été réalisée en conformité avec les textes qui le régissent, et qui pour le coup laisse l’investisseur avec un bien franchement surpayé : ce risque est présent dans tous les cas et particulièrement avec les investissements “Loi Malraux”, qui exige du vendeur un respect scrupuleux, au moins dans les apparences, du principe de sa non intervention dans la réalisation des travaux qui vont générer le déficit reportable, faute de quoi le redressement est quasi inévitable, ces opérations étant - allez savoir pourquoi - particulièrement surveillées…
Deuxième risque : une gestion captive sans alternative
L’investissement dans les résidences de tourisme ou avec services requiert, pour être éligible à la récupération de la TVA, de conclure un bail commercial avec un exploitant spécialisé, qui assure notamment la location du logement acquis ; or, il faut savoir que la question du droit au renouvellement de ce bail n’est pas encore tranchée : si ce droit finit par être reconnu, l’exploitant ne sera certes pas inamovible mais il faudra pour l’évincer payer une indemnité d’éviction !
Par ailleurs, le même exploitant gère aussi les parties communes, assure les services collectifs et entretien les bâtiments. Les copropriétaires peuvent certes en changer comme on change de syndic dans toute copropriété, mais la majorité nécessaire est difficile à réunir en raison de l’absentéisme qui caractérise ce type de copropriétés ! De surcroît, les copropriétaires qui ont conclu un bail commercial avec le même exploitant hésitent à l’évincer de peur de le voir se désintéresser de la location de leur bien au profit de ceux situés dans les autres immeubles qu’il gère…
Enfin tout dépend de la localisation du bien : très souvent - c’est notamment le cas des résidences de tourisme dans certaines stations de sports d’hiver - il n’existe même pas à proximité raisonnable de concurrent susceptible de prendre le relais !
Troisième risque : des revenus plus faibles que prévu
Immeubles inadaptés à leur localisation, marché locatif saturé par une offre surabondante, loyers allègrement surestimés, incapacité de l’exploitant dans le cas des résidences de tourisme ou avec services à assurer un taux d’occupation suffisant, risque d’impayés présent comme dans toute location et qui n’est pas forcément couvert par une garantie adéquate, bref le causes de déconvenues ne manquent pas et les promesses des vendeurs doivent être prises avec circonspection, d’autant que le risque sur les revenus peut aussi se cumuler avec un risque symétrique sur les charges…
Quatrième risque : des charges plus fortes que prévu
C’est notamment le cas des résidences de tourisme et de résidences services : sans que l’on sache si c’est l’effet ou non de l’inamovibilité de l’exploitant, les charges explosent presque partout : jusqu’à trois fois plus élevées que dans une copropriété classique, en raison notamment des charges de personnel et dans le cas des résidences pour personnes âgées du coût des normes techniques de plus en plus contraignantes ! Récupérées ou non sur les locataires (les baux peuvent être charges comprises ou avec récupération quasi intégrale, les meublés autorisant toutes les souplesses), elles pèsent inévitablement sur la rentabilité…
Cinquième risque : une revente toujours problématique
Qu’elle intervienne in fine ou par anticipation, il est rare que l’investisseur conserve la valeur du bien acquis voire même retrouve sa mise initiale, et ce pour au moins quatre raisons :
- l’avantage fiscal dont il a bénéficié à l’achat a disparu, et avec lui l’attrait de l’investissement, celui-ci ne conservant que ses aspects les plus négatifs : charges, contrat captif, faible rentabilité, etc.
- le bien a pu être surpayé à l’acquisition ;
- la résidence a vieilli et subit la concurrence de produits mieux adaptés, qui plus est proposés avec des avantages fiscaux…
- le bien peut devoir être vendu occupé, et donc avec une décote supplémentaire de 20 à 30% pour ne pas remettre en cause, par le non-respect de la durée minimale de location, la réduction d’impôt ou le report du déficit sur le revenu global dans le cadre de la loi Malraux…
Une sortie anticipée peut s’avérer encore plus coûteuse : nécessité de rembourser une part de la TVA déduite à l’achat en cas de revente avant 20 ans, perte de la réduction d’impôt non encore imputée du fait de l’étalement et non transmissibilité aux héritiers en cas de décès dans le cas des investissements dans les DOM-TOM (par exemple en cas de revente de biens achetés neufs avant 10 ans) ou dans les résidences de tourisme (idem en cas de revente avant 4 ans)…
Tout cela malheureusement n’est pas nouveau : ces avertissements se trouvent régulièrement à longueur de magazine, et pourtant rien ne semble y faire : il y a toujours des clients chaque fois qu’un nouveau produit est commercialisé…
Ainsi séduits par les avantages fiscaux qu’offre la loi Robien, certains ont eu tendance à privilégier la carotte fiscale à l’emplacement. Résultat: la carotte fiscale Robien fait le plein d’appartements vides.
Alors, investissements miracles ou HLM déguisés? Dans les villes moyennes, la demande de location ne suit pas l’offre des promoteurs. C’est sûr, la vacance locative ne sera pas de repos. De nombreux biens destinés à la location restent vides plusieurs mois après leur livraison. Ne percevant donc aucun loyer, les investisseurs doivent faire face aux échéances du crédit. Et s’ils n’ont pas d’épargne devant eux, il ne leur reste donc plus qu’à brader leur bien à un autre investisseur ou à un accédant à la propriété.
