Conseil N° 1 : N’oubliez jamais en cas d’investissement les principes suivants :
- Vous achetez avant tout un bien et le coté fiscal n’est que la cerise sur le gâteau
- Rien n’est plus important que la localisation et le bien en lui même
- En achetant, vous achetez aussi des locataires..avec tous les ennuis que cela peut comporter.
- Vous bénéficierez d’une réduction fiscale sur une durée limitée dans le temps or le bien vous l’achetez pour une durée longue
- Si vous souhaitez revendre, revenez au principe n°2
Les promoteurs calculent d’avance votre gain d’impôt et donc reportent ce gain sur le prix d’achat
Conseil N° 2 : Vous avez choisi d’investir dans la pierre, moins risquée en période de fluctuations des marchés que les placements boursiers, mais vous hésitez : neuf ou ancien ?
Voici une liste des points essentiels à contrôler pour effectuer une comparaison éclairée.
Tous marchés confondus, un logement neuf revient en moyenne 20% plus cher à l’achat qu’un logement ancien. Dans certains quartiers ou villes protégés, où les projets dans le neuf deviennent de plus en plus rares, la différence peut même atteindre 40%.
Très souvent la rénovation se trouve en centre ville ou village, et le prix du mètre carré reste de 20 à 40 % moins cher que le neuf.
Vous profitez donc d’un appartement plus grand, mieux situé et en général dans des endroits qui prendront plus rapidement de la plus-value
Sachez aussi que le prix d’un logement neuf comprend 19,60 % de TVA, alors que celui-ci d’un logement ancien n’est grevé que de 4,89% de droits de mutation exigés, lors de votre passage chez le notaire. Lorsque vous comparez les prix, n’oubliez pas d’inclure dans celui de l’ancien, ces droits qui n’apparaissent pas immédiatement.
Parce que les normes d’habitabilité ont évolué au fil des années, un logement sera doté d’autres équipements qu’un logement ancien : isolation thermique et phonique, parking, ascenseur etc. Il est difficile d’en mesurer le coût exact, mais faites une liste de ce que vous estimez être les points essentiels de votre investissement. Car même si vous ne comptez pas en faire votre résidence principale, ces éléments pourront être un atout pour la location et, plus tard, lors de la revente.
C’est sur le long terme que sera appréciée la rentabilité de votre investissement immobilier. Pas de délai précis, mais les experts s’entendent sur une moyenne minimale de 10 ans.
Or au bout d’une décennie, votre logement neuf ne l’est plus vraiment et sauf situation particulière, il est rare que l’âge lui procure une plus-value, alors que le charme désuet de l’ancien peut lui faire acquérir une valeur supérieure. En ce qui concerne les rendements locatifs, sachez que la différence entre le neuf et l’ancien est infime, et ne compensera pas l’écart de prix à l’achat en défaveur de l’achat neuf.
Les avantages fiscaux bénéficient désormais à l’acquisition de logements neufs mais aussi anciens.
Conseil N°3 : Privilégiez les villes à forte demande locative :
Soyez très sélectif. En premier lieu, il faut se souvenir qu’il n’y a pas d’investissement locatif sans locataire ! Deux mois de vacance suffisent à faire baisser le rendement d’un point. Sans compter que vous devrez continuer à rembourser les mensualités du crédit et payer les charges afférentes à l’appartement. En choisissant une ville dynamique sur le plan économique et dont la population augmente, vous êtes assuré d’une forte demande locative. La présence d’une université assure également une clientèle d’étudiants qui sont même prêts à louer de grands appartements via la colocation. Et si vous investissez dans le neuf dans le cadre d’un dispositif fiscal, la nécessité de trouver un locataire est d’autant plus forte que l’avantage fiscal pourra être remis en cause.
Investir dans un logement ancien offre également des perspectives intéressantes. L’éventail de prix reste large et vous permet d’abaisser le ticket d’entrée. Le rendement locatif avant impôt est supérieur. Cela signifie aussi que le rapport loyer sur remboursement de crédit sera plus favorable, notamment pour les investisseurs ne disposant pas de gros revenus. Concrètement, le besoin de trésorerie sera plus faible. Aujourd’hui, à moins d’acheter un immeuble entier, il est rarissime que les loyers compensent entièrement la mensualité du crédit. Par ailleurs, vous avez la possibilité d’acheter un bien occupé. Vous bénéficierez alors d’une décote variable en fonction de la durée du bail qui reste à courir. Ce type de biens se trouve notamment dans le cadre des ventes à la découpe des immeubles appartenant aux mutuelles ou autres compagnies d’assurance.
Les immeubles sélectionnés par PSI en général sont bien entretenus et vous avez accès au dossier du locataire en place.
Par ailleurs, un logement ancien offre des possibilités d’amélioration de la rentabilité locative…. au prix de quelques travaux d’embellissement. Mais vous vous y retrouverez fiscalement. Ces dépenses viennent en déduction des revenus fonciers et vous évitent de payer des impôts sur vos loyers. Elles peuvent même créer un déficit foncier permettant alors de faire baisser votre impôt sur le revenu. Autre avantage : les travaux permettent de valoriser votre bien. Un aspect patrimonial à ne pas négliger, mais qui nécessite une forte implication personnelle.
Conseil N° 4 : Le « coup de cœur » n’a pas sa place en matière d’investissement locatif.
Lorsque vous achetez pour les louer des appartements, vous devenez alors propriétaire-bailleur. Vous exercez alors une véritable activité d’entrepreneur à votre échelle. Il apparaît de plus en plus clairement qu’être propriétaire-bailleur n’est pas sans risques, que ce soit celui de ne pas trouver de locataire ou de ne plus percevoir de loyers. Heureusement ces risques sont limités, mais constituent un frein pour bon nombre d’investisseurs.
La rentabilité d’un bien se compose d’un revenu locatif et d’une plus-value à long terme. Pour optimiser l’un et l’autre, le choix du logement est déterminant. Avant toute acquisition immobilière, il faut se préoccuper des perspectives économiques offertes par la région, l’emplacement de l’immeuble et les conditions de marché.
N’oubliez jamais que vous faites en premier un investissement immobilier et que les meilleures lois ou programmes fiscaux ne rattraperont jamais un mauvais investissement.
Conseil N°5 : Sélectionner des immeubles ou programmes de logements présentant une mixité entre accédants à la propriété et investisseurs, avec un ratio minimum de 60% de propriétaires.
Il faut tenir compte de cette présence de propriétaires occupants pour investir sans surpayer son bien. Cela constitue également une garantie de bon entretien de l’immeuble, les propriétaires étant plus généralement sensibles à la préservation de leur bien que less locataires.
